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Bail commercial : la caution et le renouvellement du Bail



Par Me Jimmy Troeung, LL.M, J.D

Courriel : jimmy@jtdroit.info


L’article 1881 du Code civil du Quebec stipule ce qui suit :


1881.La sûreté consentie par un tiers pour garantir l’exécution des obligations du locataire ne s’étend pas au bail reconduit.


L'article 1881C.c.Q. reflète le principe sous-jacent qu'une caution n'est pas liée par un nouveau bail auquel elle n'est pas partie. Or, un bail reconduit est un nouveau bail.


Par contre, il faut savoir que l'article 1881C.c.Q. n'est pas d'ordre public. Par conséquent, la caution peut accepter à l'avance d'être liée par un nouveau bail et ainsi renoncer au bénéfice de l'article 1881C.c.Q. C'est normalement le cas lorsque la caution accepte que le locataire puisse exercer une option de renouvellement stipulée expressément au bail.


En d‘autres mots, la personne qui a donné une caution ou une autre forme de sûreté à l'égard du bail initial ne saurait être tenu pour un deuxième bail sans donner de nouveau son consentement exprès, sauf si une stipulation prévoit clairement que la sûreté s'étendra au renouvellement éventuel du bail.


De plus, on doit distinguer le bail qui est renouvelé en vertu d'une option de renouvellement prévue au bail de celui qui est renouvelé par entente entre le locateur et le locataire.


Dans le premier cas, la caution sait que son locataire peut exercer l'option de renouvellement prévue au bail et donc, sait que la durée de son cautionnement peut être étendue. En cautionnant toutes les obligations du locataire prévues au bail, elle cautionne les obligations qui découlent du bail renouvelé en vertu de l'obligation de renouvellement. Elle accepte à l'avance d'être liée par ce bail renouvelé et renonce ainsi à l'application de l'article 1881 C.c.Q. qui n'est pas d'ordre public.

Dans la second scenario, la caution n'est pas partie aux discussions de renouvellement et n'a donc pas à en assumer les conséquences. L'article 1881 C.c.Q. s'applique en sa faveur car elle ne s'est pas liée à l'avance au bail ainsi renouvelé.

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