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Bail commercial : mesures sanitaires et trouble de droit




Par Me Jimmy Troeung, LL.M, J.D

Courriel : jimmy@jtdroit.info


Est-ce que les mesures sanitaires sont des troubles de droit au sens de l'article 1858 C.c.Q ?


Avec les mesures sanitaires, des nombreux locataires commerciaux se sont trouvés en difficultés financières face à leurs locateurs.


Il est souvent ressorti en défense que les mesures sanitaires constituaient un trouble de droit. Ce raisonnement juridique découlement du jugement Hengyun International Investment Commerce inc. c. 9368-7614 Québec inc.


Dans l’affaire Hengyun International Investment Commerce inc. c. 9368-7614 Québec inc. le juge Peter Kalichman mentionne que le décret gouvernemental découlant de la pandémie « peut » constituer un trouble de droit au sens de l’article 1858C.c.Q., cependant il s’agit d’un obiter sur un argument qui n’a pas été plaidé ni analysé par le tribunal.


Est-ce que c'est réellement le cas ?


Jugement intéressant : Lechter (Montreal Professional Building) c. Keurig Canada inc. 2022 QCCS 1649 rendu le 9 mai 2022


Le Tribunal opine que la notion de trouble de droit se limite aux règlements de zonage, ou aux normes du droit public qui sont dans la nature d’un règlement de zonage et qui visent a priori le bien loué et causent un obstacle à l’usage projeté du bien loué.


Dans tous les cas, le tiers (la municipalité ou autre autorité gouvernementale) exerce un droit selon les compétences accordées par une loi ou règlement, et qui portent sur l’aménagement ou l’usage du bien loué.


Or, les mesures sanitaires suspendent ou restreignent les « activités » exercées dans certains « milieux de travail » ou « lieux », incluant les restaurants pour une durée limitée, et ce, selon la situation sanitaire du territoire concerné.


Par conséquent, les mesures sanitaires ne sont pas des troubles de droit selon l’article 1858 C.c.Q.


Contrairement au règlement de zonage ou autres normes de droit public de la même nature, les mesures sanitaires ne visent pas le bien loué et son usage mais visent les « activités » de la population en général.


AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info

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