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Bail résidentiel : faute du locataire rendant l'immeuble impropre.




Par Me Jimmy Troeung, LL.M, J.D

Courriel : jimmy@jtdroit.info


Moisissure, infiltration d'eau, humidité. Il est du devoir du locateur de procurer la jouissance paisible du logement. Quelle est la responsabilité du locateur et comment le locateur peut se sortir de cette impasse ?


Principes généraux


Un bail de logement est un contrat par lequel le locateur s'engage envers le locataire à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance paisible du bien loué pendant toute la durée du bail, de garantir qu’il peut servir à l’usage pour lequel il est loué, de le maintenir en bon état d’habitabilité, d'y faire les réparations nécessaires à l'exception des menues réparations d'entretien.


Cette obligation confère au créancier le droit d'exiger qu'elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard


Dans l’éventualité où le locateur ne respecte pas ses obligations, un locataire peut demander une ordonnance d’exécuter les travaux, réclamer des dommages-intérêts pécuniaires, moraux et une diminution de loyer


Pour bénéficier d'une diminution de loyer, un locataire a le fardeau de prouver que son locateur fait défaut de respecter le bail ou la loi, qu'il n'exécute pas ses obligations ou qu'il néglige de les exécuter et qu'en conséquence, le locataire encourt une perte de jouissance des lieux, alors que lui-même ne peut être tenu responsable de la situation


Le recours en diminution du loyer a pour but de rétablir l'équilibre dans la prestation de chacune des parties au bail; lorsque le montant du loyer ne représente plus la valeur de la prestation des obligations rencontrées par le locateur parce que certains services ne sont plus dispensés ou que le locataire n'a plus la pleine et entière jouissance des lieux loués, le loyer doit être réduit en proportion de la diminution subie.


Il s'agit en somme de rétablir le loyer au niveau de la valeur des obligations rencontrées par le locateur par rapport à ce qui est prévu au bail; la diminution ainsi accordée correspond à la perte de la valeur des services ou des obligations que le locateur ne dispense plus. Il ne s'agit donc pas d'une compensation pour des dommages ou des inconvénients que la situation peut causer.


Défense du locateur



Lorsqu'une maison, sans le fait ou la faute du locataire ou d'une personne dont il a la responsabilité, subit une dégradation qui en réduit sérieusement la valeur locative ou lorsque le locateur en diminue l'espace, les services ou les commodités, le locataire, à défaut d'entente avec le locateur, peut s'adresser à l'administrateur local pour obtenir la résiliation du bail ou une réduction de loyer et l'administrateur a le pouvoir de lui accorder une telle réduction qu'il juge équitable.


Par conséquent, le locateur aura intérêt à investiguer afin de connaitre à qui revient la responsabilité de la situation. Est-ce une mauvaise utilisation du logement du locataire ? un défaut dans l'immeuble ?


À partir de ce fait, le locateur pourra établir une défense et même demande une résiliation contre le locataire s'il y a un constat sérieux que les problèmes découlent de la faute du locataire et s'il y a préjudice sérieux.


AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info

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