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Bail résidentiel : Trouble de comportement et sa résiliation




Par Me Jimmy Troeung, LL.M, J.D

Courriel : jimmy@jtdroit.info


Parfois, il arrive qu'un locataire empoisonne le milieu de vie, et ce, par son trouble de comportement. Nous pouvons penser au bruit notamment.


Il est possible de demander la résiliation de bail au Tribunal administratif du logement quand le comportement du locataire occasionne un préjudice sérieux.


En effet, l'article 1860 du C.c.Q stipule que :


«1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci.

Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail.»


Pour bien cerner le droit applicable, il y a lieu également de prendre en compte l’article 976 C.c.Q. :


« 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n'excèdent pas les limites de la tolérance qu'ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. »


Le fondement d'une demande en résiliation est basé sur l’article 1863 C.c.Q.


« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. »


Pour que le Tribunal puisse conclure à la résiliation de bail pour ce motif, le propriétaire doit faire la preuve par prépondérance que le comportement allégué est de nature à troubler la paix des autres locataires et que les conséquences de ce comportement lui causent un préjudice sérieux.


Pour donner ouverture à la résiliation du bail, la preuve doit révéler une série de faits établissant des inconvénients anormaux ou excessifs qui présentent un caractère de persistance ou de répétition; le locataire auteur du trouble doit avoir agi de façon illégitime ou fautive; il faut aussi prouver la dénonciation du trouble au locataire et sa persistance par la suite.


En cette matière, le tribunal ne peut fonder son appréciation sur des considérations subjectives et doit chercher à déterminer si les locataires plaignants vivent une situation qui par sa répétition, insistance et ampleur constitue une atteinte grave, excessive ou déraisonnable justifiant la résiliation du bail.


Cette analyse doit se fonder sur des critères objectifs et probants. Ce qui est incommodant pour certains peut ne pas l'être pour d'autres et ainsi, le tribunal est appelé à se prononcer uniquement sur une situation extraordinaire et inhabituelle.


À titre de preuve, il est fortement suggéré ces types de preuves :


- Témoignage au Tribunal administratif du logement des locataires voisins ;

- Avis reçu des locataires plaignants ( Témoignage des locataires plaignants ) ;

- Mise en demeure et autres avis envoyés au locataire ;

- enregistrement audio servant à établir le bruit, le cas échéant ;

- rapport de police, le cas échéant.

- préparer son témoignage avec des dates

- messages textes envoyés au locataire problématique


AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info

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