Par Me Jimmy Troeung, LL.M, J.D
Courriel : jimmy@jtdroit.info
Un locataire de longue date décide de quitter le logement et vous propose une solution. Dans votre projet d'optimisation, vous préférez prendre le temps pour laisser le logement vide, le rénover et l'augmenter à une prix conséquentiel. Vous proposez de libérer le locataire avant terme, et ce, sans pénalité.
Pour sa part, le locataire vous fait une parvenir un avis de cession avec un nouveau locataire. Est-ce que vous pouvez refuser la cession su motif que vous avez proposer de libérer le locataire avant terme, et ce, sans pénalité ?
Mentionnons d’abord que les articles 1870 et 1871 C.c.Q. se lisent ainsi :
« 1870. Le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien loué ou céder le bail. Il est alors tenu d'aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l'adresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et d'obtenir le consentement du locateur à la sous-location ou à la cession.
1871. Le locateur ne peut refuser de consentir à la sous-location du bien ou à la cession du bail sans un motif sérieux.
Lorsqu'il refuse, le locateur est tenu d'indiquer au locataire, dans les 15 jours de la réception de l'avis, les motifs de son refus; s'il omet de le faire, il est réputé avoir consenti. »
Il faut savoir que la cession est un droit que le locataire possède.
En ce qui a trait aux locateurs, il est de jurisprudence constante, encore là, qu’ils ont le droit d’opposer un refus de cession en temps utile, refus qui doit toutefois être sérieux et valable. Toujours selon cette jurisprudence, un refus sera ainsi qualifié lorsqu’il se rapportera à la qualité des cessionnaires proposés, soit, le plus souvent, à leur incapacité financière ou à leur comportement erratique dans leur logement antérieur. Là réside la protection des locateurs, est-il utile de le réitérer.
Quant au droit de céder le bail, il appartient aux locataires, quelle que soit leur motivation.
Le législateur reconnaît à un locataire le droit de céder le bail s'il avise le locateur de son intention et lui indique le nom et l'adresse de la personne qui doit lui être substituée comme cocontractant et comme locataire. Le législateur entend assurer la survie et la continuité du bail et maintenir la force obligatoire du contrat malgré le changement de la personne du locataire.
Ce droit appartient au locataire et le locateur ne peut y faire échec sans motifs importants et graves. C'est ce qu'exprime le texte de l'article 1871 du Code civil du Québec. Le locateur ne peut refuser de consentir à la cession du bail sans un motif sérieux.
Le droit à la cession conféré au locataire participe à l'affirmation des mêmes principes à l'origine de la législation édictant des règles particulières au bail d'un logement, soit le droit pour un locataire au maintien dans les lieux loués et le contrôle du loyer. Ce droit véhicule et affirme les mêmes principes directeurs que les règles relatives à celui d'un nouveau locataire d'obtenir, en cette qualité, la révision de son loyer.
Les dispositions du Code civil relatives à la cession expriment le souci de constance et de cohérence du législateur, soit celui de maintenir le stock de logements locatifs, de protéger les locataires en leur conférant le droit au maintien dans les lieux, d'imposer des règles assurant la survie de ce dernier principe en maintenant l'existence de l'acte juridique, soit le bail. La cession n'a pour effet que de permettre la substitution d'une personne par une autre qu'elle soit locataire ou locateur.
Cependant, lors de la cession exercée par le locataire, le législateur permet au locateur, pour des motifs sérieux, d'y faire échec afin de s'assurer que la personne cessionnaire en soit une prudente, diligente, soucieuse et respectueuse des obligations que lui imposent le contrat.
Ainsi, un locateur pourra s'objecter à la cession si le cessionnaire proposé est insolvable ou incapable de respecter les obligations assumées par le bail ou imposées par la loi. Il ne pourra refuser de consentir à la cession de bail sous prétexte qu'il propose au cédant de résilier le contrat.
C'est d'ailleurs à cette même conclusion voulant que le locateur ne puisse choisir de mettre fin à un bail plutôt que d'accepter une cession qu'en venait récemment la Cour du Québec dans l'affaire Carignan c. Dubreuil. Ainsi s'exprimait le juge Désormeau:
Or, il ressort clairement du texte des articles 1870 et 1871 que le locataire a le droit de céder son bail et que l'absence d'un motif sérieux pour refuser la cession ouvre l'exercice de ce droit, et une offre de le libérer de ses obligations ne constitue pas un empêchement à l'exercice de son droit
AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info