Par Me Jimmy Troeung, LL.M, J.D
Courriel : jimmy@jtdroit.info
Nous sommes au mois de mai et votre locataire annonce subitement son départ parce qu’il achète une propriété. Il avait techniquement renouvelé son bail de logement. Que faire dans ces circonstances ?
si votre logement est un logement sujet à optimisation, il serait peut-être mieux d’accepter une résiliation via un contrat.
Il ne faut pas oublier que le locataire a toujours une option de céder son bail de logement. À cet effet, des groupes facebook favorisent la cession de bail.
Le recours en dommage-intérêts
Il est toujours possible pour un locataire de réclamer des dommages-intérêts dans le cas que vous n’acceptez pas la résiliation et que locataire n’a pas cédé son bail.
Le locateur a l’obligation de mitiger son dommage. Il ne peut réclamer 12 mois de loyers impayés.
À partir de quand que la mitigation des dommages doit commencer ?
Ainsi, à partir du moment où un locateur apprend qu'un locataire quittera ou a quitté le logement, il a l'obligation d'entreprendre, sans délai, des démarches raisonnables pour relouer le logement, dans le but de minimiser les dommages qu'il encoure en raison de ce départ.
L'article 1479 du Code civil du Québec reprend d'ailleurs ce principe en ces termes:
« 1479. La personne qui est tenue de réparer un préjudice ne répond pas de l'aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter. »
La règle de la réduction des pertes, ou de la minimisation des dommages est bien connue en Common Law. La jurisprudence québécoise l'a également sanctionnée d'innombrables fois, tant en matière extra contractuelle qu'en matière contractuelle et elle est maintenant codifiée à l'article 1479C.c.Q.
Cette règle est fondée sur le principe selon lequel le débiteur n'est tenu qu'aux seuls dommages directs et immédiats. On peut l'exprimer simplement en disant que le créancier a le devoir, lorsqu'il constate l'inexécution de l'obligation de son débiteur, de tenter d'atténuer autant que possible le préjudice qu'il subit.
Agir autrement constitue, en droit civil, un comportement fautif, parce que contraire à la conduite d'une personne normalement prudente et diligente, et mène à une réduction des dommages autrement alloués au créancier. Lorsque le créancier ne réduit pas ses pertes, il est difficile de prétendre que le dommage a été entièrement causé par le fait du débiteur, même si celui-ci en est à l'origine.
Les tribunaux n'admettent donc pas que le créancier réclame la partie des dommages qu'il a subis et qu'il aurait pu raisonnablement éviter en se comportant avec prudence, diligence et bonne foi.
L'obligation de réduire sa perte est donc une obligation de moyens.
AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise sur votre situation et ce, vu que je n’ai aucune preuve sous mes yeux, ni consulté aucun document et que je ne vous ai pas fait passer par un processus d’entrevue en bonne et dûe forme. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contact en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info
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