Qu’est-ce que le déficit d’usage en matière de vices cachés ? Simple défaut matériel ?

L’article 1726 du Code civil du Québec (CCQ) prévoit que le vendeur doit garantir l’acheteur des vices qui rendent impropre le bien de l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent son utilité, lorsque ces vices existent au moment de la vente.

Le déficit d’usage se manifestera habituellement par une entrave lors de l’utilisation normale du bien provoquant une diminution importante de son utilité. Les attentes raisonnables du consommateur en ce domaine sont censées correspondre à la norme objective du consommateur moyen appréciée au regard de la nature du produit et de sa destination.

Le déficit d’usage ne se rattache pas seulement à un défaut matériel, mais il faut également tenir compte des attentes raisonnables et légitimes de l’acheteur. Le déficit d’usage doit être examiné au moment de la vente.

À titre d’exemple, récemment, dans la décision 2040 Victoria c. Gestion Geram inc., 2019 QCCQ 5936 (CanLII), la demanderesse avait acquis un immeuble de la défenderesse pour la somme de 80 000 $. Au moment de l’achat, la demanderesse voulait tout rénover, dégarnir les murs et aménager 3 logements.

Après l'achat, en enlevant les murs, la demanderesse a constaté la présence de champignons, dont notamment le mérule pleureur. Elle prétend qu'il s'agit d'un vice caché, pour lequel elle réclame 71 232 $.

Le déficit d'usage doit être examiné au moment de la vente.

[78] Au moment d’acheter, le projet de la demanderesse était de dégarnir complètement l’intérieur du bâtiment, de ne conserver pratiquement que l’enveloppe et d’y aménager trois logements résidentiels au rez-de-chaussée et deux à l’étage, selon le témoignage de François Labbé.

[79] Le Tribunal considère que l’usage du bâtiment, analysé à la lumière des attentes raisonnables de la demanderesse, n’a donc pas subi de déficit.

Le Tribunal a rejeté le recours notamment parce que la demanderesse avait bel et bien prévu d’entreprendre des rénovations qui nécessiterait le dégarnissement complètement de l’intérieur des murs.

En somme, le projet de la demanderesse aurait nécessité de toute manière l’enlèvement desdits matériaux.