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Rétribution du courtier immobilier : quand le vendeur empêche la vente.



Par Me Jimmy Troeung, LL.M, J.D

Courriel : jimmy@jtdroit.info


Parfois, il arrive qu'un promettant-vendeur ne désire plus vendre, et ce, suite à une offre d’achat acceptée et valide et fait avorter la vente.


Dans le contrat de courtage standardisé de l’OACIQ, il est stipulé que le vendeur s’engage à verser à l’Agence une rétribution de **%, notamment si un acte volontaire de leur part « empêche la libre exécution du contrat »


La Loi sur le courtage immobilier (ci-après la Loi) et son règlement d'application imposent l'utilisation d'un contrat-type, sous la forme d'un formulaire, pour tout contrat de courtage exclusif.


La clause 7.2 du contrat prévoit le paiement de la rétribution du courtier immobilier ou encore le paiement de dommages-intérêts dans le cas où le vendeur a empêché l'exécution du contrat.


Cette clause apparaît donc dans tous les contrats de courtage pour la vente d'un immeuble résidentiel au Québec.


Les prescriptions d'ordre public de la Loi reflètent la volonté du législateur de mieux protéger les consommateurs en imposant la règle générale prévue aux clauses 7.1 et 7.2, soit de limiter l'obligation de rétribuer le courtier aux cas de survenance d'une vente.


Le contrat de courtage prévoit cependant une exception à cette règle dans le cas où la vente n'a pas eu lieu parce que le vendeur « y a fait volontairement obstacle ou a autrement volontairement empêché la libre exécution du contrat ».


Cette clause consacre le principe découlant de l’article 1503 du Code civil du Québec (C.c.Q.) qui prévoit qu’une obligation conditionnelle produit tout son effet lorsque le débiteur (client-inscripteur quant à la rétribution) obligé sous telle condition en empêche l’accomplissement.


L’article 1503 du Code Civil du Québec stipule ce qui suit :


1503. L'obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l'accomplissement.


En d’autres termes, puisque le paiement de la rétribution à l’Agence est conditionnel à une vente, le contrat de courtage et la loi prévoient que si les Vendeurs empêchent l’exécution de la vente, ils doivent payer la rétribution.


L'obligation conditionnelle visée ici concerne le droit du courtier d'immeuble à sa rétribution ou à une compensation. La condition rattachée à cette obligation est la vente de l'immeuble. Si le vendeur empêche, de façon fautive, l'accomplissement de la vente, l'obligation a tout son effet : le courtier a droit à sa rétribution ou à une compensation du même montant (art. 7.2 du contrat de courtage).


AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info

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