Vices cachés : déficit d'usage et valeur économique

Par Me Jimmy Troeung, LL.M, J.D

Courriel : jimmy@jtdroit.info

Le Code civil du Québec définit le vice comme une défectuosité qui rend le bien «impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix», s'il l'avait connue. Cette garantie s'applique au bien vendu et à tous ses accessoires.

On a parfois tendance à définir le vice comme un déficit d'usage. À tout le moins, cette définition ne doit pas être prise au sens strict.

En fait, trois principales formes de vice sont reconnues. Il peut d'abord s'agir d'une défectuosité matérielle, lorsque le bien livré est détérioré ou brisé (par exemple, un bateau de plaisance dont la coque a été avariée et se désagrège). Cette première catégorie inclut le défaut esthétique (cosmetic, en common law), c'est-à-dire une présentation imparfaite, spécialement pour un produit neuf, laquelle en soi n'affecte pas le fonctionnement mais ne répond pas aux attentes normales de l'acheteur.

Deuxièmement, la défectuosité est plutôt fonctionnelle quand le bien est totalement ou partiellement incapable de servir à son usage normal, quelle qu'en soit la cause: mauvaise conception, fabrication incorrecte ou autre anomalie survenue subséquemment mais avant la délivrance et affectant l'usage du bien (telles sont la maison dont les murs sont habités par une colonie de chauves-souris et l'automobile dont la cabine n'est pas étanche). Dans cette deuxième forme de vice, on se réfère à l'usage normal du bien, selon un test objectif.

Troisièmement, l'usage particulier peut lui aussi être pris en compte dans certaines circonstances. Il y a en effet une défectuosité conventionnelle quand le bien est incapable de servir à l'usage spécifique que les parties avaient en vue lors de la formation de la vente; cet usage peut soit être défini au contrat ou dans la garantie conventionnelle du vendeur, soit être révélé par l'acheteur au vendeur lors des négociations ou de la conclusion du contrat (comme une roulotte dont il est prévu entre les parties qu'elle doit être habitable l'hiver).

Toutefois, certains vices peuvent constituer un déficit d'usage, et ce, même si cela ne rend pas l'immeuble impropre à l'habitation.

À titre d'exemple, qu'arrive-t-il s'il y a une contamination dans l'immeuble mais qu'il n’y a aucune odeur de mazout et rien n’indique que la nappe phréatique est contaminée. En ce sens, l’immeuble n’est pas « impropre à l’usage » au sens de l’article 1726C.c.Q ?

Qu'arrive-t-il si le vice occasionne uniquement une perte importante de valeur ?

La garantie de qualité protège les attentes raisonnables de l’acheteur, dont la valeur économique de l’immeuble

En effet, dans ce contexte, la perte de valeur substantielle de l’immeuble des demandeurs constitue une perte d’usage.

Force est de conclure qu'un acheteur n'aurait pas payé un si haut prix s’ils avait connu le vice de contamination. Par conséquent, on peut donc qualifier le vice de suffisamment grave pour donner ouverture à la garantie de qualité de l’article 1726C.c.Q

La gravité du vice peut s’évaluer selon le coût de sa correction, lequel détermine le prix trop élevé payé par l’acheteur

AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info