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Vices cachés : l’effet d’une clause de limitation de garantie lors de ventes successives.




Par Me Jimmy Troeung, LL.M, J.D

Courriel : jimmy@jtdroit.info


Quel est l’effet d’une clause de limitation de garantie lors de ventes successives?


À titre d'exemple :


2021 : A achète de B un immeuble avec garantie légale.


2015 : B achète de C l'immeuble sans garantie légales et aux risques et périls de l'acheteur de D


2010 : D achète de E l'immeuble avec garantie légale.


Est-ce que B peut poursuivre D et E en garantie s'il se fait poursuivre par A.


L’article 1442 du Code civil du Québec permet à l’acheteur de rechercher la responsabilité des vendeurs antérieurs d’un bien de son propre vendeur. Un tel recours présuppose la preuve que :

  • le vice existait au moment où ces derniers étaient propriétaires de l’immeuble;

et

  • que le droit à la garantie légale s’est transmis jusqu’à elle par les ventes subséquentes.

Dans l'arrêt Blais, la Cour d’appel est venue clarifier l’état du droit sur l’impact de la présence de l’exclusion de la garantie légale dans un cadre de ventes successives.


Comme mentionné, l’article 1442 C.c.Q., ce sont les «droits des parties à un contrat» qui sont transférés comme accessoire du bien lorsqu’ils lui sont intimement liés.


Si ces droits comprennent la garantie contre les vices cachés, ils comprennent également la renonciation à cette garantie. Le recours direct de l’acquéreur d’un immeuble contre un vendeur précédent existe; il présuppose cependant la preuve que le droit d’action du premier acquéreur contre son vendeur a été transmis aux acquéreurs subséquents, et cela jusqu’au demandeur.


En d'autres mots, le vendeur profane d’un bien immeuble poursuivi pour vices cachés qui a acheté « à ses risques et périls » ne pourra espérer obtenir le secours des vendeurs profanes de son vendeur même si ces derniers ont vendu l’immeuble avec les garanties légales.


Bref, l’impact d’une telle clause a pour conséquence de priver l’acheteur d’un immeuble d’un recours direct contre les anciens propriétaires dans la chaine de titre pour les transactions qui prédatent celle qui introduit la clause d’exclusion de la garantie légale, et ce, même si ces dernières transactions sont faites avec garantie légale.


Cependant, il faut qu'une telle clause de limitation de garantie ne souffre d’aucune ambiguïté.


AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info

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