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Vices cachés : les dommages non admissibles.

Dernière mise à jour : 4 avr. 2022





Par Me Jimmy Troeung


À chaque je vois des demandes en dommages-intérêts (trouble, stress et inconvénient) et de dommages punitifs en matière de vices cachés. Cela me fait sourciller.

À titre d’exemple :


  • travaux correctif : 20 000 $ (sans calcul de plus-value à déduire)

  • Trouble, stress et inconvénient : 10 000$

  • Dommage punitif : 10 000 $

  • Frais d’avocat : 15 000$

Total : 55 000 $

Je m’explique :

L’acheteur qui, malgré les vices, aurait tout de même acheté l’immeuble, mais à un prix inférieur, peut demander la réduction proportionnelle de son obligation. Il s’agit en fait d’une demande de diminution du prix de vente, pour tenir compte du déficit d'usage, qui s'apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées


Le montant réclamé par l’acheteur comme réduction de son obligation ou diminution du prix de vente correspond généralement au prix des travaux correctifs.

De plus, il faut savoir que la réduction du prix basée sur le coût des travaux correctifs doit se limiter à ce qui est nécessaire pour résoudre le problème. Selon les circonstances, ce montant peut être réduit en fonction de la plus-value que les travaux correctifs peuvent apporter au bien compte tenu de son âge, de l’état dans lequel il se trouvait au moment de l’achat et de sa durée de vie utile.

On tiendra ainsi compte de la dépréciation du bien pour réduire le montant auquel le demandeur aura droit.

En ce qui concerne les autres dommages de

mon exemple :


Trouble, stress et inconvénient : le Tribunal ne peut accorder ce type de dommage uniquement si le vendeur avait une connaissance des vices au moment de la vente (1728 C.c.Q). À noter que le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance des vices.


Quant à l’octroi de dommages punitifs, il faut une assise juridique pour octroyer de tels dommages (art. 1621 C.c.Q.). En matière de garantie de qualité et de dol, le cas échéant, aucune disposition du C.c.Q ne prévoit la possibilité d’octroyer des dommages punitifs


Quant au remboursement des frais d’avocats : En général, chaque partie à un litige mu devant les tribunaux est tenue d’assumer ses propres honoraires et frais extrajudiciaires. Ainsi, il est établi que sauf circonstances exceptionnelles où une partie abuse de son droit d’ester en justice ou de la procédure, un citoyen ne peut pas réclamer le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires à un autre citoyen par voie de recours en dommages-intérêts


AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info

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