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Vices cachés : matériaux impropres


Par Me Jimmy Troeung, LL.M, J.D

Courriel : jimmy@jtdroit.info


Est-ce que la présence d’isolant vermiculite contenant de l’amiante au grenier d'une maison constitue un vice caché ?


A) Les conditions d'application de la garantie


L'article 1726 du Code civil du Québec établit le contenu de la garantie de qualité d'un bien en ces termes:


1726. « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »


Ainsi, pour que la garantie légale concernant les vices cachés s'applique, certaines conditions doivent être présentes:


1. le vice doit posséder une certaine gravité


L'acheteur doit prouver que le vice caché rend le bien « impropre à l'usage auquel on le destine » ou « diminue son utilité » au point où il « ne l'aurait pas acheté » ou « n'aurait pas donné si haut prix ».

Pour être considéré comme un « vice », celui-ci doit engendrer un « déficit d'usage », c'est-à-dire qu'il doit, en tout ou en partie, empêcher un acheteur raisonnable de se servir du bien acheté pour l'usage auquel il est normalement destiné (ex: infiltration d'eau, système de disposition des eaux usées inadéquat, etc.). Cela élimine de la garantie les dégradations, imperfections ou anomalies qui ne privent pas l'acheteur de l'utilisation de ce bien. Est également écarté le vice causé par la perte d'usage « normale », c'est-à-dire provoquée par l'usure, le vieillissement ou la vétusté prévisible [9] (ex: toiture ayant atteint sa durée de vie utile).


Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal peut tenir compte du coût des travaux de réparations, l'importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l'acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l'acheteur a pris pour le faire réparer.


2. le vice doit être antérieur à la vente


L'acheteur doit démontrer que le vice était présent au moment où il a acquis le bien, ce qui comprend le vice qui existait à l'état latent (« en germe ») avant la vente mais dont la manifestation ne survient qu'après la vente. Cela exclut donc le vice qui prend naissance après la vente et dont seul l'acheteur assume le risque ou le vice causé par un mauvais usage de l'acheteur lui-même.


La survenance d'un vice peu après la prise de possession de l'acheteur peut créer une présomption de l'existence antérieure d'un vice.


3. le vice doit être inconnu de l'acheteur


Si l'acheteur a été informé de l'existence d'un vice avant la vente, ce vice ne peut être « caché ». C'est le cas où le vendeur, l'agent d'immeuble, les documents contractuels, la fiche descriptive de l'immeuble ou le rapport d'inspection préachat dénoncent l'existence d'un vice quelconque. La connaissance suffisante du vice par l'acheteur doit être prouvée par le vendeur.


4. le vice doit être caché (« occulte »)


Par « caché », on entend un vice qui ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent malgré un examen raisonnable de l'objet de la vente. L'intensité de cet examen peut varier : on n'achète pas une maison comme on achète un parapluie.


Ainsi, un vice n'est pas « caché » du seul fait que l'acheteur ne l'a pas aperçu ou n'en a pas apprécié la gravité. Le vice qui aurait pu être constaté par un acheteur consciencieux sera considéré comme apparent.



5. La dénonciation du vice


L'article 1739 exige que l'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte afin de permettre à ce dernier de faire ses propres constatations et protéger ses droits (contre-expertise, réparations à un prix moindre que celui exigé par l'acheteur). La règle du délai raisonnable ne s'applique cependant pas s'il est prouvé que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice (article 1739 C.c.Q.).


Matériaux impropres


Maintenant en ce qui concerne les matériaux impropres, La seule présence d'un matériau non conforme dans un édifice, voire une résidence, ne fait pas automatiquement que l'immeuble est affecté d'un vice caché.


En effet, dans un arrêt relativement à la vermiculite, la Cour d’appel a jugé que la présence d'un minerai ne représente pas un danger pour la santé et le bien-être, pourvu qu’il ne soit pas déplacé ou manipulé. Ce n’est que lorsque des particules deviennent en suspension dans l’air que la vermiculite peut porter atteinte à la santé en raison de la présence d’amiante.


Mais, tant et aussi longtemps que le produit est inerte et confiné, il est inoffensif et, en conséquence, ne nuit pas à l’usage du bien.


À titre d'exemple, la seule présence de pyrite qui n'affecte pas la propriété ne serait pas considéré comme un vice caché.

AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info




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