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Vices cachés : notion de vice juridiquement caché

Dernière mise à jour : 1 avr. 2022




Par Me Jimmy Troeung, LL.M, J.D

Courriel : jimmy@jtdroit.info


Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur.

Est-ce qu’il peut y avoir un recours en vices cachés s’il y a quelques indices ? La réponse générale est non. Toutefois, il peut y avoir un angle d’attaque dans une circonstance particulière.

En effet, si le vendeur fait certaines déclarations ou présente des informations ou rapports qui incitent l’acheteur à ne pas pousser son examen plus loin avant d’acheter le bien, le tribunal en tiendra compte


De même, des déclarations rassurantes du vendeur ou des déclarations spécifiques sur l’absence d’importance ou de gravité des indices relevés peuvent rendre non apparents des vices.

Un vice révélé par des indices peut être considéré comme non apparent si le vendeur fournit des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l’acheteur un sentiment de fausse sécurité.


Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d’honnêteté et de loyauté vis-à-vis l’acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l’autre partie en l’envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité

On ne peut reprocher à l’acheteur de ne pas avoir fait une inspection préachat lorsqu’il est rassuré par les propos des vendeurs.


Dans certaines décisions, on a considéré que les vices révélés par des indices pouvaient être considérés cachés alors que le vendeur a fourni, même de bonne foi, de fausses informations qui sont de nature à créer chez l’acheteur un sentiment de fausse sécurité.

En somme, le propre comportement du vendeur jouera son rôle à l’occasion dans l’appréciation du caractère du vice. Ainsi, ces fausses représentations ou le dol du vendeur quant à l’état de la chose ou aux causes réelles de vice apparent, dégageront parfois l’acquéreur de l’obligation d’explorer davantage.


Le dol ou le mensonge du vendeur peut rendre un vice juridiquement caché, surtout lorsque l’acquéreur a demandé une explication au sujet des manifestations d’un défaut et qu’on l’a orienté sur une fausse piste. On ne peut reprocher à l’acquéreur de soupçonner la mauvaise foi de son vendeur


AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info

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