Par Me Jimmy Troeung, LL.M, J.D
Courriel : jimmy@jtdroit.info
Tout vendeur est tenu de garantir à son acheteur le droit de propriété et la qualité de l'immeuble vendu. En particulier, le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété :
1725 C.c.Q : Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.
Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits.
Les « limitations de droit public » sont des contraintes légales ou réglementaires qui affectent le libre usage d'une propriété tels les règlements municipaux, ceux de la Régie du bâtiment.
Le vice de titre peut résulter, à titre d'exemple :
les empiètements : par exemple, le quai d'un voisin qui est partiellement sur votre terrain)
les servitudes sur la propriété qui seraient révélées par un nouvel arpentage
la non-conformité au zonage, à un règlement municipal
quelqu'un d'autre que le propriétaire de la résidence a un intérêt
Il est important de mentionner que le vendeur ne doit pas avoir dénoncé la limitation à l'acheteur au moment de la vente. L'acheteur ne doit pas en avoir autrement connaissance.
Observons que la tolérance de la municipalité ne crée pas de droits acquis. Le vendeur doit donc, malgré cette tolérance, dénoncer cette violation.
La limitation de droit public doit être occulte ou cachée; il n'y a pas de garantie dans le cas où un acheteur prudent et diligent aurait pu (la) découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux
Lorsque l'acheteur est un profane en la matière, la limitation de droit public sera occulte quand un profane comme lui ne l'aurait pas découverte en agissant en personne prudente et diligente. Un profane ne doit pas être obligé de faire appel à un expert pour tenter de découvrir la violation à une limitation de droit public.
Pour qu'il y ait garantie, il faut que la limitation soit inconnue de l'acheteur et même occulte ou cachée. Il n'y a pas de garantie, précise le Code civil, quand un acheteur prudent et diligent aurait pu la découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux.
La réglementation de droit public est devenue si complexe, changeante, parfois arbitraire, qu'on ne peut exiger de l'acheteur plus qu'un examen des lieux, fait avec diligence et prudence. L'acheteur a le droit de présumer que l'immeuble, tel que construit et tel qu'occupé au moment où il l'achète, est conforme à tous les règlements en vigueur
Toutefois, Il en va autrement lorsque l'acheteur possède, au moment de la vente, des indications raisonnables que l'usage projeté est illégal comme, par exemple, la location d'un garage à des fins d'entreposage en milieu résidentiel, l'insuffisance de places de stationnement suite à la conversion d'un garage intérieur en entrepôt, l'indication dans la contre-offre qu'il s'agit d'un duplex et non d'un triplex , la présomption que des installations septiques sont non conformes.
De manière pratique, il arrive que le vendeur souscrive à une assurance-titre à cet effet.
Dans le cadre d'une réclamation pour un vice de titre, il faudra procéder préalablement à un avis de dénonciation, et ce, conformément à l'article 1739 C.c.Q. Le but de cet avis de dénonciation est permettre au vendeur de remédier lui-même au vice caché.
AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info