Par Me Jimmy Troeung
La pandémie a causé une pression sur les locateurs et locataires commerciaux. D'un côté, certains locataires ne pouvaient plus opérer. De l'autre côté, il y a les locateurs qui se retrouvaient avec des locataires qui n'étaient plus en mesure de payer le loyer.
C'est dans cet esprit que le gouvernement fédéral avait créer le programme de l'AUCLC.
Bref rappel
Dans le cadre de l’AUCLC, des prêts-subventions sont accordés aux propriétaires d’immeubles commerciaux admissibles, peu importe s’ils doivent rembourser ou non un prêt hypothécaire sur leur propriété. Les prêts couvrent 50 % des trois à six versements mensuels de loyer de petites entreprises locatrices admissibles en avril, mai, juin, juillet, août et septembre.
Le prêt accordé sera radié si le propriétaire accepte de réduire d’au moins 75 % le loyer des petites entreprises locatrices en vertu d’un accord de remise de loyer précisant que le locataire ne pourra pas être expulsé durant la période visée par l’entente. Les petites entreprises visées doivent payer la part restante de leur loyer, soit jusqu’à 25 %
Il s'agissait d'un processus volontaire et le locateur n'avait pas l'obligation d'adhérer au programme.
Il faut savoir que le programme a cessé le ou vers le mois d'octobre 2020 et qu'un autre programme a été développé par la suite. Ce nouveau programme, plus adapté, nécessitait pas l'approbation du locateur.
Litige
Dans le cadre d'une poursuite, est-ce que le locataire peut invoquer comme moyen de défense le refus du locateur de s'inscrire au programme de l'AUCLC ?
Le jugement 9098-5722 Québec inc. c. 9302-6573 Québec inc. (Bar Lucky 7), 2022 QCCQ 1473 porte un éclairage sur cet aspect.
9302-6573 est un locataire et opère un bar. Compte tenu des décrets, celle-ci a dû cesser ses activités temporairement.
9302 a demandé à 9308 ( le locateur ) d'adhérer au programme de l'AUCLC. Celui-ci a refusé.
9098 était confrontée au choix d’accepter une perte 25 % de ses revenus pour une certaine période ou prendre le risque de tout perdre au cas où la situation emportait économiquement son locataire.
Concernant la première subvention au loyer volontaire, la Cour a décidé qu'il n’est pas abusif pour le locateur de refuser de s’inscrire à un programme applicable sur une base strictement volontaire, pour le seul motif d’éviter une perte.
D’un autre côté, le locataire n’a pas acquis le droit de ne payer que 25 % du loyer au détriment du locateur qui a refusé d’accorder une réduction de loyer.
9302 demeure tenue à la totalité du loyer qu’il a convenu de payer conformément au bail lequel prévoit notamment que « les versements seront payables d’avance sans besoin d’en faire la demande […].
Conclusion
Bref, sur le fond, la défense que le locateur ait refusé d'adhérer au programme AUCLC n'est pas une défense recevable.
Un locataire se trouvant dans cette position aura intérêt à trouver un moyen afin de payer les arrérages.
Il est opportun de mentionner que la défense de force majeure ne semble pas avoir été soulevé.
AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info