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Bail commercial : nouvel acquéreur, résiliation de bail et stipulation pour autrui.

Par Me Jimmy Troeung








Il faut savoir qu'en vertu de l’article 1887 C.c.Q., le nouveau propriétaire d'un immeuble pourra mettre fin à un bail commercial, et ce, dans un délai de 12 mois après la vente de l’immeuble selon les conditions suivantes :

  • Il reste à courir plus de 12 mois au bail à compter de la vente de l’immeuble

  • Le nouveau propriétaire doit donner un préavis écrit de 6 mois au locataire qu’il mettra fin au bail.

L'article 1887 C.c.Q stipule ce qui suit :


« 1887. L'acquéreur ou celui qui bénéficie de l'extinction du titre peut résilier le bail à durée indéterminée en suivant les règles ordinaires de résiliation prévues à la présente section.

S'il s'agit d'un bail immobilier à durée fixe et qu'il reste à courir plus de 12 mois à compter de l'aliénation ou de l'extinction du titre, il peut le résilier à l'expiration de ces 12 mois en donnant par écrit un préavis de six mois au locataire. Si le bail a été inscrit au bureau de la publicité des droits avant que l'ait été l'acte d'aliénation ou l'acte à l'origine de l'extinction du titre, il ne peut résilier le bail.

S'il s'agit d'un bail mobilier à durée fixe, l'avis est d'un mois. »


Afin de se prémunir de cette résiliation, le locataire aura intérêt à faire publier le bail commercial au registre foncier.


Qu'arrive-t-il si cela n'est pas fait et que vous recevez copie du préavis, est-ce la fin nécessairement ?


Pas nécessairement. À cet effet, le locataire commercial a intérêt de consulter l'acte de vente du nouveau propriétaire ( Disponible au registre foncier )


En conséquence, sans le savoir ( étant donné que c'est souvent des clauses usuelles dans un acte notarié que peu de gens prennent le temps de lire ), il est possible que le nouveau locateur consente à une protection supérieure. Tel est le cas notamment quand il s'engage, dans l'acte de vente, à respecter les baux en vigueur dans l'immeuble. On interprète cet engagement comme une stipulation pour autrui en faveur du locataire; si l'engagement n'est pas restreint, il accorde au locataire la même protection que si le bail était inscrit, c'est-à-dire que le nouveau locateur devient lié par celui-ci pour toute sa durée.


AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info




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