Par Me Jimmy Troeung
La cession de bail de logement comporte son lot d'enjeux pour les propriétaires.
Est-ce qu'on peut refuser la cession du bail au motif qu'on accepte la résiliation ?
Est-ce un outil de contrôle du loyer ?
Quelles sont les motifs permettant la cession du bail ?
Le législateur reconnaît à un locataire le droit de céder le bail s'il avise le locateur de son intention et lui indique le nom et l'adresse de la personne qui doit lui être substituée comme cocontractant et comme locataire.
Le législateur entend assurer la survie et la continuité du bail et maintenir la force obligatoire du contrat malgré le changement de la personne du locataire.
Ce droit appartient au locataire et le locateur ne peut y faire échec sans motifs importants et graves. C'est ce qu'exprime le texte de l'article 1871 du Code civil du Québec.
Le locateur ne peut refuser de consentir à la cession du bail sans un motif sérieux.
Le droit à la cession conféré au locataire participe à l'affirmation des mêmes principes à l'origine de la législation édictant des règles particulières au bail d'un logement, soit le droit pour un locataire au maintien dans les lieux loués et le contrôle du loyer. Ce droit véhicule et affirme les mêmes principes directeurs que les règles relatives à celui d'un nouveau locataire d'obtenir, en cette qualité, la révision de son loyer.
Les dispositions du Code civil relatives à la cession expriment le souci de constance et de cohérence du législateur, soit celui de maintenir le stock de logements locatifs, de protéger les locataires en leur conférant le droit au maintien dans les lieux, d'imposer des règles assurant la survie de ce dernier principe en maintenant l'existence de l'acte juridique, soit le bail. La cession n'a pour effet que de permettre la substitution d'une personne par une autre qu'elle soit locataire ou locateur. le législateur a souhaité assurer la pérennité du bail afin que le contrôle des loyers ne soit pas mis en échec par leur départ.
Cependant, lors de la cession exercée par le locataire, le législateur permet au locateur, pour des motifs sérieux, d'y faire échec afin de s'assurer que la personne cessionnaire en soit une prudente, diligente, soucieuse et respectueuse des obligations que lui imposent le contrat.
Ainsi, un locateur pourra s'objecter à la cession si le cessionnaire proposé est insolvable ou incapable de respecter les obligations assumées par le bail ou imposées par la loi.
Toutefois, en vertu de la jurisprudence actuelle, Il ne pourra refuser de consentir à la cession de bail sous prétexte qu'il propose au cédant de résilier le contrat.
C'est d'ailleurs à cette même conclusion voulant que le locateur ne puisse choisir de mettre fin à un bail plutôt que d'accepter une cession qu'en venait récemment la Cour du Québec dans l'affaire Carignan c. Dubreuil.
Ainsi s'exprimait le juge Désormeau:
Or, il ressort clairement du texte des articles 1870 et 1871 que le locataire a le droit de céder son bail et que l'absence d'un motif sérieux pour refuser la cession ouvre l'exercice de ce droit, et une offre de le libérer de ses obligations ne constitue pas un empêchement à l'exercice de son droit
Par conséquent, parfois, si un locataire désire quitter en cours de bail, il serait préférable de s'entendre sur une entente de résiliation avec le locataire rapidement.
AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info