Par Me Jimmy Troeung, LL.M, J.D
Courriel : jimmy@jtdroit.info
Lorsque vient le temps de fixer le loyer devant le Tribunal administratif du logement ( en cas de contestation du locataire d’accepter le nouveau montant du loyer), il faut se référer au Règlement sur les critères de fixation de loyer.
Le loyer de faveur est un mode exceptionnel de détermination du loyer et le locateur doit absolument faire la preuve de l’un des critères ci-dessous.
Le simple fait que l’immeuble a été vendu durant l’année ne permet pas au nouveau propriétaire d’obtenir du Tribunal un ajustement de loyer selon la valeur comparable du logement. Toutefois, dans le cadre d’un loyer de faveur, il est possible d’ajuster le loyer au taux du marché.
Les articles 1 et 6 du Règlement sur les critères de fixation de loyer[1] sont pertinents aux fins de la présente demande :
« 1. Dans le présent règlement, à moins que le contexte n'indique un sens différent, on entend par :
[...]
« loyer de faveur » : le loyer d'un logement qui est inférieur au loyer habituellement payé pour celui de logements comparables, dans l'une des situations suivantes :
1° le locataire est un parent, allié ou employé du locateur;
2° le locateur est ou était le soutien du locataire;
3° le logement est situé dans un immeuble transmis par succession et le loyer découle de la gestion inadéquate de la personne décédée;
4° le locateur est un ministère ou un organisme du gouvernement du Québec;
[...]
« logement comparable » : un logement équivalent, dans le même immeuble ou dans un immeuble équivalent, doté de services, accessoires et dépendances comparables et situé dans un environnement comparable.
[...] »
« 6. Si le loyer au terme du bail est un loyer de faveur, le tribunal détermine le loyer exigible en considérant celui habituellement payé pour des logements comparables. »
De manière à se prévaloir de l'exception que constitue le loyer de faveur, il incombe au locateur de démontrer l'existence de l'une des quatre situations visées par l'article 1 du Règlement sur les critères de fixation de loyer.
Le locateur doit également prouver :
- Que loyer payé est inférieur à celui de logements comparables;
- Que le loyer de faveur existait au terme du bail précédent;
De plus, en vertu de la jurisprudence applicable, le locateur doit soulever le loyer de faveur dès la première opportunité, soit au terme du bail.
AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info