Par Me Jimmy Troeung, LL.M, J.D
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Il est possible de demander la résiliation d’un bail de logement lorsque le locataire paie fréquemment en retard son loyer. Toutefois, il faut un prouver préjudice sérieux. En effet, l'article 1971 C.c.Q stipule ce qui suit :
1971. Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s'il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement.
Cela peut être facile de prouver quand ton seul locataire est ton voisin du haut dans un duplex. Toutefois, il peut être d’une autre nature que pécuniaire.
Le préjudice sérieux dont il est question peut être d'une nature autre que pécuniaire.
Voici quelques exemples :
· alourdissement anormal de la gestion de l'immeuble, multiplicité des démarches auprès du locataire ou du tribunal pour percevoir les loyers ou coûts supplémentaires ;
· soucis et tracas causés par l'entêtement du locataire à retenir son loyer, temps et énergie consacrés pour les vacations devant le Tribunal administratif du logement, notes comptables et suivi des démarches effectuées ;
· démarches constantes et multipliées pour se faire payer, demandes répétées au Tribunal administratif du logement afin d'obtenir le paiement du loyer ;
· nombreux avis envoyés au locataire pour lui rappeler ses retards, remise au dossier à ses avocats pour récupérer le loyer dû et frais ainsi engagés ;
· multiplication des démarches pour obtenir les loyers dus et paiement de frais bancaires pour de nombreux chèques retournés ;
· impossibilité de disposer des sommes dues, procédures de recouvrement et pertes d'intérêts sur l'argent non reçu ;
La preuve du sérieux et de la gravité du préjudice doit être fiable et probante, complète et documentée, appuyée de faits précis et objectifs, excluant la simple déclaration d’inconvénients, soucis ou tracasseries résultant de la gestion d’un immeuble locatif. Il n'y a donc pas de présomption à cet égard.
La résiliation du contrat étant une sanction fort importante, voire la plus sévère, en ce sens, la preuve et les motifs y conduisant doivent l'être tout autant.
En somme, il est de l'intérêt d'accumuler de la preuve. N'hésitez pas à faire des suivis réguliers avec le locataire retardataire, de noter les retards, de faire parvenir des avis en ce sens.
Le sursis de l'article 1973 C.c.Q
Toutefois, usant de sa discrétion judiciaire, il est toujours loisible pour Tribunal peut estimer qu’il y a lieu d’y surseoir et d’y substituer une ordonnance selon l’article 1973 C.c.Q. :
« 1973. Lorsque l'une ou l'autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l'accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d'exécuter ses obligations dans le délai qu'il détermine, à moins qu'il ne s'agisse d'un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer. Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail. »
Dans ce cas de figure, le locataire sera souvent amené à être ordonner de payer le premier de chaque mois.
AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info
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