Par Me Jimmy Troeung, LL.M, J.D
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L’article 7.6 de la promesse d’achat de l’OACIQ stipule ce qui suit :
7.6 DOMMAGES- Advenant que, par sa faute, aucun acte de vente ne se signe pour l’IMMEUBLE, l’ACHETEUR s’engage à dédommager directement l’agence ou le courtier, lié au VENDEUR par contrat de courtage, conformément aux règles ordinaires du droit, en lui versant des dommages-intérêts équivalant à la rétribution que le VENDEUR aurait eu à lui payer.
Puisque toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés, le refus d’exécuter, pour le
Preomettant-acheteur, son obligation de passer titre peut engager sa responsabilité extracontractuelle envers le courtier du promettant-vendeur.
La position suivant laquelle cette faute contractuelle du promettant-acheteur de faire défaut de passer titre représenterait nécessairement aussi une faute extracontractuelle envers le courtier n’est pas un automatisme
Toutefois, le courtier a donc le fardeau d’établir plus que le simple fait que l’acheteur ne veut plus acheter, sans toutefois qu’une preuve de mauvaise foi ne soit requise, il doit démontrer que l’acheteur n’a pas de raison valable de ne pas acheter
Les tribunaux ont toujours examiné le comportement du promettant acheteur afin de déterminer s’il s’est comporté en personne raisonnable à l’égard des tiers dont le courtier inscripteur.
Pour obtenir une condamnation, le courtier immobilier doit démontrer, par prépondérance de preuve, les comportements fautifs du promettant‑acheteur envers lui, ce que confirme la clause 7.6 des promesses d’achat qui n’ajoute rien dans un contexte où, dans chaque cas, il faut prouver la faute. Chaque situation est jugée selon les circonstances et la preuve offerte.
Les principes applicables à la réclamation de la rétribution d’un courtier immobilier à l’encontre d’un promettant-acheteur sont les suivants :
a. ce recours est de nature extracontractuelle;
b. la faute contractuelle du promettant-acheteur envers son promettant-vendeur peut aussi constituer une faute extracontractuelle envers le courtier immobilier du promettant-vendeur;
c. le courtier immobilier doit établir que le promettant-acheteur n’a pas agi en personne raisonnable envers lui, et qu’il est donc aussi fautif à son égard;
d. une telle faute peut être établie si le courtier immobilier prouve, entre autres, la mauvaise foi, l’insouciance, l’incurie, la désinvolture, l’absence de motif sérieux, l’erreur de jugement ou le manque de perspicacité du promettant-acheteur.
Il appartient à l'Agence de démontrer la faute de l’Acheteur, ses dommages et le lien causal entre la faute et ses dommages.
AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info