Le droit du propriétaire de fixer le loyer pour un nouvel immeuble et la bonne foi.
Le propriétaire d'un immeuble construit il y a moins de 5 ans n'est pas soumis au contrôle de la Régie du Logement.
Ses locataires ne peuvent donc contester ses augmentation de loyer dans la mesure qu'il y a une mention à cet effet dans le Bail.
Le locataire qui refuse une telle augmentation doit quitter le logement.
L'article 1945 alinéa 2 du Code civil du Québec édicte que :
1945. Le locataire qui refuse la modification proposée par le locateur est tenu, dans le mois de la réception de l’avis de modification du bail, d’aviser le locateur de son refus ou de l’aviser qu’il quitte le logement; s’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées par le locateur.
Toutefois, lorsque le bail porte sur un logement visé à l’article 1955, le locataire qui refuse la modification proposée doit quitter le logement à la fin du bail.
Pour sa part, l’article 1955 du Code civil du Québec édicte que le locateur ne peut exercer le recours en fixation pour un immeuble nouvellement bâti :
« 1955. Ni le locateur ni le locataire d'un logement loué par une coopérative d'habitation à l'un de ses membres, ne peut faire fixer le loyer ni modifier d'autres conditions du bail par le tribunal.
De même, ni le locateur ni le locataire d'un logement situé dans un immeuble nouvellement bâti ou dont l'utilisation à des fins locatives résulte d'un changement d'affectation récent ne peut exercer un tel recours, dans les cinq années qui suivent la date à laquelle l'immeuble est prêt pour l'usage auquel il est destiné.
Le bail d'un tel logement doit toutefois mentionner ces restrictions, à défaut de quoi le locateur ne peut les invoquer à l'encontre du locataire. »
Par conséquent, le locataire qui refuse une augmentation de loyer doit quitter les lieux. Si ce dernier refuse, le Locateur peut demander son expulsion en vertu de l'article 1889 C.c.Q devant la Régie du logement.
L'article 1889 du Code civil du Québec stipule que :
« Le locateur d'un immeuble peut obtenir l'expulsion du locataire qui continue d'occuper les lieux loués après la fin du bail ou après la date convenue au cours du bail pour la remise des lieux; le locateur d'un meuble peut, dans les mêmes circonstances, obtenir la remise du bien. »
Est-ce que cela permet au Locateur d'augmenter le loyer de manière abusive pour forcer une résiliation ?
La Régie du logement dans l'affaire Drolet c. Pouliot 2019 QCRDL 27004 a décidé que le Locateur doit être bonne foi. Elle s'exprime ainsi :
[12] Après avoir entendu les parties, le Tribunal est d’avis qu’il s’agit clairement d’un abus de droit. Une augmentation de loyer de 400 $ par mois sur un loyer de base de 400 $ donne lieu à l'application de la théorie de l'abus de droit, car les locateurs ont agi de manière excessive et déraisonnable, contrevenant ainsi à l'intention du législateur prévu à l'article 1955 C.c.Q.
[13] En effet, les demandeurs ne peuvent se servir de l’exception prévue à l’article 1955 C.c.Q. à des fins malicieuses dans le but de contourner d’autres dispositions légales. Ils se sont servis de cette disposition pour se débarrasser du locataire en sachant qu’il est bénéficiaire de l’aide sociale et qu’il est impossible pour lui d’assumer un tel loyer.
[14] L’avis est déclaré inopposable au locataire de sorte que les demandeurs ne peuvent invoquer l'article 1889 C.C.Q. pour obtenir l’expulsion locataire.
En somme, la bonne foi doit gouverner la décision du locateur et il ne peut fixer le loyer de manière déraisonnable.