Par Me Jimmy Troeung
Ces temps-ci, je vois beaucoup de litiges en vices cachés reliés à des défectuosités qui ne sont pas réellement des vices cachés.
En effet, de nombreuses réclamations sont reliées à la fin de durée de vie utile de la composante de l'immeuble. Le meilleur exemple : Une poursuite en vices cachés pour un drain francais vieux de 45 ans. Or, la fin de durée de vie utile d'un drain français situe entre 25 à 35 ans.
Est-ce qu'il y a un recours de possible ?
Bref retour sur la notion de vices cachés
L'article 1726 du C.c.Q explique la notion de garantie légale :
Art. 1726 : Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.
Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
Pour conclure à la présence d'un vice caché, il faut être en présence des quatre éléments suivants :
- Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux, et on doit pouvoir conclure que l'acheteur n'aurait pas payé le prix convenu s'il avait connu le vice;
- Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente;
- Le vice doit être caché, c'est-à-dire qu'il ne peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert;
- Le vice doit être antérieur à la vente, puisque la garantie porte sur l'état du bien au moment de la vente.
Fin de durée de vie utile
Les Tribunaux sont unanimes à conclure que la vétusté, l’usure normale, l’atteinte de la durée de vie utile ne doivent pas être considérées comme des vices couverts par la garantie légale de qualité puisqu'ils ne constituent pas un défaut du bien, mais une évolution normale de son utilité qui va nécessairement en déclinant.
En effet, la jurisprudence confirme que l’usage protégé est soumis à une certaine durée celle fixée par les attentes de l’acheteur raisonnable. Un bien destiné à l’usage pendant une longue période doit donc pouvoir servir pendant une telle durée. La durée normale d’autres biens du même type peut être un critère valable dans la détermination de la période pendant laquelle l’usage est garanti. Les détériorations dues à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l’usage attendu, elles n’occasionnent aucun déficit d’usage au sens de la garantie : l’usage protégé varie ainsi selon l’état de l’usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente.
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