Par Me Jimmy Troeung, LL.M, J.D
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Bref rappel sur les vices cachés
Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées :
(i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »;
(ii) que le vice existait au moment de la vente;
(iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer;
(iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur.
Diminution du prix de vente
Cela dit, bien que l’on puisse constater en jurisprudence un recours plus fréquent à la demande en diminution de prix, parce que souvent plus pratique, il ne s’ensuit pas pour autant que la demande en annulation de vente doive être considérée comme un recours exceptionnel.
Annulation du prix de vente
Le choix du recours, en effet, appartient à l’acheteur, et celui qui opte pour l’annulation de la vente n’a pas à démontrer pour autant que la réparation du vice impliquerait des coûts équivalents ou supérieurs à la valeur de l’immeuble.
Il lui suffit en effet de convaincre que s’il avait connu avant l’achat le vice concerné, il n’aurait tout simplement pas acheté, vu l’importance des inconvénients inhérents
Toutefois, Il importe d’abord de préciser que seuls les vices cachés graves, qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui en diminuent sérieusement son utilité, au sens de l’article 1726 C.c.Q., peuvent ouvrir la résiliation de la vente.
La résolution de la vente en vertu de la garantie reste subordonnée à la preuve selon laquelle le vice possède une gravité exceptionnelle entravant l’usage entier ou principal du bien ou occasionnant une baisse importante ou très significative de la valeur.
Exemple d'une conclusion sur l'annulation
La résolution peut comporter certaine difficultés pratiques. En effet, en cas de jugement, il faudra récupérer la totalité de la somme et effectuer des saisies. En cas d'insolvabilité du vendeur, cela pourrait être illusoire. Voici un exemple de conclusion en cas d'annulation de vente :
[76] CONDAMNE la défenderesse à payer conjointement aux demandeurs et à la mise en cause une somme de 220 000,00 $ à titre de restitution du prix de vente;
[77] CONDAMNE la défenderesse à payer à titre de dommages et intérêts aux demandeurs la somme de 21 737,74 $, le tout portant intérêt au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec depuis le 26 juin 2019;
[78] PREND ACTE de l’offre des demandeurs de restituer à la défenderesse l’immeuble en litige dans l’état où il se trouve, contre paiement complet de la somme de 241 737,74 $, et de voir à la radiation ainsi que le paiement de l’hypothèque conventionnelle en faveur de la Caisse Desjardins de l’Abitibi-Ouest, les frais de cette radiation étant à la charge de la défenderesse;
[79] DÉCLARE RÉSOLUE contre paiement complet de la somme de 241 737,74 $ la vente intervenue devant Me Carolyne Béland le 16 octobre 2017 sous le numéro 1589 de ses minutes et publiée au Registre foncier de la circonscription foncière d’Abitibi le 17 octobre 2017 sous le numéro 23 437 069, cet immeuble se décrivant comme suit :
Un immeuble connu et désigné comme le lot [...] du Cadastre du Québec, dans la circonscription foncière d’Abitibi;
Avec toutes les bâtisses dessus érigées, circonstances et dépendances, portant le numéro civique [adresse 1], Duparquet, province de Québec, [...].
[80] ORDONNE à la défenderesse de signer tout acte et faire toute chose nécessaire à la résolution de la vente et la rétrocession de l’immeuble, et ce, aux frais de la défenderesse;
[81] ORDONNE que la radiation de l’hypothèque conventionnelle, le paiement de ladite hypothèque et la rétrocession de l’immeuble interviennent dans les soixante (60) jours du jugement;
[82] ORDONNE, par la suite, à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière d’Abitibi d’inscrire le jugement sur présentation d’une réquisition d’inscription conforme aux prescriptions de la loi;
[83] LE TOUT, avec les frais de justice
AVIS : Ceci n’est qu’une information juridique d’ordre générale et ne constitue en rien une opinion juridique précise. Si vous avez des questions plus pointues et que vous désirez une opinion juridique viable sur votre situation particulière, vous pouvez me contacter en message privé ou par courriel à jimmy@jtdroit.info